文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐn大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流g)下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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